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疫情借口并非“万金油” 合同履行仍需讲诚信

烟台律师讲解基本案情

　　学生家长在校园内租房“陪读”，后遇疫情防控，父母无法随学生入住出租屋，合同到期后，租户要求房东退还租金。近日，这起因疫情引发的房屋租赁合同纠纷案件经过一审、二审，终于尘埃落定。

　　案情简介

　　李某在荆州某中学就读，李某的父亲李某某为了让孩子读书时能有个更好的休息环境，于是，请求李某的老师何某某将其校内的一套房屋出租给自己。2020年10月10日，李某某与何某某在微信里达成房屋租赁口头协议，对租赁期限、租金等内容进行了约定。同日，李某某通过微信转账的方式向何某某支付租金12000元。在房屋租赁期间，原告李某某的儿子李某保管着涉案房屋钥匙，不定时去出租屋内食住，原告李某某也并未联系过被告何某某提出退房要求。2021年6月12日，合同履行完毕后，李某某将钥匙交还给何某某爱人。随后却以此前学校因疫情防控、家长不能进学校租住为由要求何某某退还租金12000元。双方协商未果，李某某诉至法院。

　　法院审理

　　荆州区法院审理认为：李某某与何某某达成的口头房屋租赁协议，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应当遵循诚信原则，全面履行自己的义务。何某某已按约交付钥匙和房屋，李某某已交纳租金，租赁期满后李某某才将钥匙交还给何某某，可视为对房屋租赁合同双方现均已履行完毕，不存在何某某需要退还租金的情形。另学校的疫情防控措施并未导致合同目的不能实现，因为在此期间，李某某的儿子李某依然使用了该房屋，且在整个租赁期间，李某某并未联系何某某要求退房退还钥匙。最终，法院判决驳回李某某的诉讼请求。

　　一审判决作出后，李某某不服，向荆州市中级人民法院提出上诉。二审法院审理后认为，上诉人与被上诉人建立了真实有效的房屋租赁民事法律关系。关于案涉租金，虽然被上诉人向上诉人有：“假如因客观原因不能租住我再退回给你”的微信表示，但上诉人此后实际承租且使用了被上诉人的房屋，上诉人与被上诉人约定的合同目的已经实现，上诉人应当依约向被上诉人支付房租。二审法院最终判决：驳回上诉，维持原判。

　　法律释明

　　《中华人民共和国民法典》第七条　民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。

　　第四百六十五条　依法成立的合同，受法律保护。

　　第五百零九条　当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

　　当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

　　法官说法

　　依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。本案中，双方租赁关系合法有效，租房者使用租赁房屋应当支付租金，学生父母因校园疫情防控措施未能入住并不影响学生使用租赁房屋，故疫情防控并未影响合同的正常履行。因此，对于李某某在租赁期满后要求何某某退还租金的请求，法院不予支持。

　　新冠疫情爆发后，给人们的生产生活、各行各业造成了重大影响，政府也出台了相应的房租减免政策，扶持中小企业发展，维护市场经济稳定。然而有些人却恶意使用该政策，试图以疫情为借口免除本该履行的义务。此做法并非“善意当事人”，已然违背了诚实信用原则，在法律上不会得到支持，在道德上也必然受到谴责。即使疫情当下，诚实信用原则的底线亦不可逾越！