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请拿好这份租房“避坑指南”

烟台律师分析案情

　　案情回顾

　　房东全某与任某签订了《房屋租赁合同》，约定将一毛坯房出租给任某居住。房屋交付后，经房东同意，任某对房屋进行了装修，但当时双方并未就租赁期满后装饰装修费用的补偿问题进行约定。租赁到期后，任某认为地板、墙砖、马桶、门等应归其所有，要求房东全某返还其一个月的租金，算是对以上这些已经形成的附合装修装饰物的损失的补偿，否则自己就不退房。而全某则表示自己并不需要这些家具物品，能拆除的任某可以拆除带走，但不能对原有房屋造成破坏。双方僵持不下，任某迟迟不肯搬离该房屋，全某遂起诉至法院。

　　释法

　　在房屋租赁期间，承租人经出租人同意对房屋进行装修，租赁期间届满或者租赁合同解除时，对于未形成附合的装饰装修物，如沙发、茶几、餐桌等，可由承租人拆除，但当事人另有约定的除外。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状；对于已经形成附合的装饰装修物，如地板、瓷砖、天花板、门窗等，承租人请求出租人补偿其装饰装修费用的，法院不予支持，但当事人另有约定的除外。

　　本案中，房东全某按照约定将房屋交由任某使用，房屋到期后任某应当返还租赁房屋。对于未形成附合的装饰装修物其可以拆除，但应当在租赁期间届满前拆除。同时，由于双方此前没有对地砖、墙砖等已形成附合装饰装修物的处理方式进行约定，任某并无权要求全某补偿其相应费用。所以，本案中的任某逾期腾退房屋的行为已经构成违约。最终，顺义法院判决任某搬离涉案房屋，并赔偿全某租赁届满后直至其搬离之日的房屋占有使用费。

　　案例二：房东违反约定、不配合办证

　　租户可以任意搬离退租吗？

　　案情回顾

　　安某与某公司签订《商铺租赁合同》，约定租赁该公司某商铺用于经营餐饮生意，公司承诺协助安某办理该商铺的营业执照。合同签订后，安某开始进场装修，但公司在合理期限内却一直未协助安某办理营业执照。安某认为公司行为已构成违约，于是在租赁到期前自行从该地撤场，但当时他并未通知公司解除合同，双方亦未办理交接。

　　后来，双方就房租问题诉至法院，法院现场勘查时双方才办理交接，期间该场地已空置数月。安某起诉要求退回已经交纳的租金、装修押金并赔偿装修装饰损失。而该公司亦提出反诉，要求确认合同解除,安某还要支付直至房屋交接日的租赁费用。安某则不同意支付其撤场之后的租赁费用。

　　释法

　　房屋租赁期间，承租人在自行搬离房屋后，未通知出租人收房或办理房屋交接手续的，应支付房屋占有使用费。即使满足了合同解除的条件，合同也并不能当然解除，只有有权主张合同解除的一方向对方发送了解除通知的情况下，合同才会发生解除的后果。因此，当出租人违约，承租人决定解除合同、提前退租时，应提前通知出租人，以便于对方做好准备工作，租赁房屋腾退时应交还钥匙等物品，并办理好相关交接手续。

　　本案中，一方面，涉案公司作为出租方未能在合理期限内履行协助办理营业执照的义务，构成违约，有错在先；但另一方面，安某擅自搬离，未及时通知对方公司解除租赁合同，最终导致双方未及时配合办理交接事宜，任由租赁场地空置数月，其对损失的扩大具有过错。最终顺义法院确认，以双方均明确提出解除合同请求的庭审之日作为合同解除之日，判决由该公司退回安某装修押金并赔偿安某装饰装修损失；由安某向该公司支付双方合同解除之前的商铺租金及解除后腾退前的房屋占有使用费。

　　案例三：租赁合同提前解除

　　房东不配合收房后果谁承担？

　　案情回顾

　　刘某与龚某签订房屋租赁合同，合同到期时间为2021年8月28日。在租住过程中，刘某想提前退租，于是在8月8日告知了房东龚某，龚某当即表示同意。刘某在8月17日搬离房屋之时和搬离房屋后多次通知龚某进行房屋交接，但龚某却未予理会，一直拖延交接。直至8月28日房屋租给了新租户，二人才见面办理了交接。

　　二人因房租的计算期限问题诉至法院。刘某认为，其于8月17日已经搬离涉案房屋，是因为房东龚某未及时配合，才一直未能办理退租交接手续，故主张租金应当计算至8月17日。而龚某则认为，房屋交接时间是8月28日，租金应该计算至8月28日，因此拒不返还该期间租金。

　　释法

　　对于确定好租赁期限的租赁合同，如果要提前解除，承租方应尽可能提前通知出租方，给出租方处置房屋的准备时间，避免给出租人造成损失，并与出租人协商解除时间。合同解除后，承租人在腾空房屋后要及时告知出租人进行房屋交接，未履行及时告知义务的对房屋占有使用费损失的发生应当承担相应责任。同时，出租人也应及时接收房屋，如果怠于履行协助、配合义务，也需要承担相应责任。

　　本案中，双方于8月8日达成一致解除合同，刘某于8月17日腾退完毕并通知龚某进行房屋交接，但因龚某不配合导致直至8月28日才办理了交接手续，故法院认为因被告龚某不配合交接导致租赁期限的延长不应当计入刘某的租赁期限，但同时考虑因刘某于合同到期前无故退租，导致房屋存在闲置期间，故法院综合考虑以上因素酌情确定应退还的租金。

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